Optimiser sa fiscalité avec la location de bureaux équipés

Les grands principes de la location de bureaux équipés 

Tout comme une location de logement meublé (LNMP), cela implique que le local dispose de tout le matériel et mobilier nécessaire à l’exercice de l’activité du bailleur.

Le local doit donc obligatoirement disposer des bureaux, fauteuils, matériel informatique, réseau, etc. au moment de sa mise à disposition.

La location équipée s’avère être une stratégie fiscale particulièrement intéressante et pleine de bon sens pour les entrepreneurs qui souhaitent devenir propriétaire de leur immobilier d’exploitation, sans pour autant être assujettis à une imposition forte de leurs revenus fonciers.

Les avantages fiscaux de la location de bureaux équipés

La location de bureaux équipés représente une réelle opportunité fiscale pour le ou les bailleur(s), avec un rendement locatif élevé (7 à 8%).

Ce qu’il faut savoir :

• Afin de bénéficier de ce régime, il suffit que l’investissement soit réalisé par une personne physique ou par l’intermédiaire d’une société de personne (SNC ou SARL de famille). La SCI peut être utilisée pour héberger une activité de local équipé, mais cette activité entraînera son assujettissement à l’IS.
• Ce dispositif est soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
• Le propriétaire d’un local équipé peut neutraliser, en tout ou partie, l’imposition des loyers grâce à la déduction des amortissements, des charges et des intérêts d’emprunts.
• Les frais d’achat peuvent également être déduits l’année de l’acquisition (honoraires des agences, notaires, frais d’acte, etc.).
• Les loyers sont soumis à la TVA. Le bailleur peut donc récupérer la TVA d’acquisition, la TVA sur les travaux, sur le mobilier et les équipements.

Les inconvénients de la location de bureaux équipés

Les propriétaires devront payer des charges sociales puisqu’ils ont le statut de commerçants. Sans conséquences en période déficitaire, ces charges peuvent atteindre 30% du bénéfice.

Autre point de vigilance : si vous n’occupez pas votre local, le locataire dispose de la « propriété commerciale » lui permettant ainsi d’occuper le local autant de temps qu’il le souhaite. Très gros inconvénient, sauf si le propriétaire et le locataire ne font qu’un…

Il demeure un inconvénient souvent méconnu lorsque l’investissement est réalisé par une société (sauf SARL de famille ayant opté pour un régime de transparence fiscale ou SNC). Le bien étant progressivement amorti au bilan, sa valeur comptable inscrite est de plus en plus faible. Corrélativement, sa plus-value latente est de plus en plus forte. Au moment de la revente, la société propriétaire du local ne peut bénéficier d’aucun régime d’abattement de la plus-value, qui sera intégralement taxable à l’impôt sur les sociétés. Au bout de 20 ans, l’amortissement sera compris entre 90 et 95% du prix d’acquisition, la quote-part représentative du prix du terrain ne s’amortissant pas. En caricaturant à peine, la plus-value sera alors égale au prix de cession. Si l’actionnaire souhaite ensuite en bénéficier, il lui faudra encore la distribuer, subissant alors l’impôt sur ses propres revenus, d’une manière ou d’une autre. Très schématiquement, environ 50% du prix de cession sera alors grevé par les impôts. Si le cédant préférait céder la société elle-même plutôt que le local, un acquéreur tiendrait compte de l’impôt latent. La cession aurait lieu avec une décote d’autant, et serait imposée directement entre les mains du cédant. Le résultat final serait à peu près identique.

Cet inconvénient ne signifie pas qu’il faille oublier le schéma. Seulement, il faut en avoir conscience pour cibler avec pertinence la bonne stratégie et le choix de la structure de détention, raison pour laquelle la SARL de famille est souvent privilégiée : en matière fiscale, point de miracle !