SCPI : risques ou opportunités ?

Avec un marché immobilier en plein retournement, est-il pertinent d’investir dans des SCPI ? Guillaume Hublot, associé fondateur de KMH gestion privée nous donne son avis d’expert sur la question.

SCPI : comment fonctionne ce produit financier ?

Souvent qualifiée de « pierre papier », la SCPI, pour Société Civile de Placement Immobilier, est un placement financier apparu dans les années 60-70. C’est une alternative qui permet de détenir de l’immobilier sans investir dans un bien en direct.

Le principe de fonctionnement de ce véhicule immobilier peut être résumé de façon assez simple : une SCPI est une société qui achète et gère des immeubles. Elle encaisse des loyers qu’elle reverse ensuite aux actionnaires.

Sauf ingénierie patrimoniale particulière, une SCPI a donc pour objectif principal de redistribuer des loyers de manière durable et stable aux porteurs de parts de la société. Et ce en mutualisant le risque locatif.

C’est pourquoi, selon Guillaume Hublot,

« l’objectif poursuivi lorsque que l’on détient des parts d’une ou plusieurs SCPI consiste à générer des compléments de revenus, actuels ou futurs ».

Une SCPI doit également assumer certaines dépenses, à commencer par les charges inhérentes aux immeubles qu’elle détient, mais aussi les frais de gestion ou bien encore le coût d’éventuels travaux. Elle est soumise à la fiscalité propre à l’immobilier, et doit généralement capitaliser des liquidités pour assurer son fonds de roulement de trésorerie.

Le contexte du marché immobilier

Le contexte immobilier a changé pour trois raisons principales :

• Dans une moindre mesure, le mouvement du télétravail à la suite du Covid ;
• Les obligations environnementales
• La hausse brutale des taux d’intérêts

Si les entreprises déclarent avoir une volonté de réduction de la surface de bureaux, il semble plus probable que l’effet télétravail + covid conduise plus à de nouvelles attentes dans la configuration et l’utilisation des bureaux plutôt qu’à un abandon des surfaces.

Les normes environnementales vont en revanche probablement conduire à une séparation des actifs immobiliers entre ceux répondant aux plus hauts critères et ceux vieillissant. Les entreprises auront besoin des premiers et délaisserons sans doute les seconds. Les prix entre les uns et les autres devrait aller en s’écartant. Entre temps, les SCPI les plus anciennes devront rénover leur patrimoine, ou l’arbitrer en faveur d’un patrimoine plus qualitatif. « Nous pensons que cette difficulté n’est pas encore répercutée dans les chiffres des SCPI, mais elle pourrait apparaître dans les années à venir, d’autant plus que le contexte économique rend certains arbitrages plus difficiles. » estime Guillaume HUBLOT.

Enfin, la hausse des taux d’intérêts constitue le véritable point de bascule des valeurs immobilières. Le prix de l’immobilier avait été largement favorisé par un taux d’intérêt proche de zéro. La rentabilité d’un actif autour de 4 % était alors acceptable pour tous. Aujourd’hui un tel loyer ne suffit plus à payer les intérêts bancaires de la dette. Du point de vue de l’investisseur, n’est donc plus envisageable. La hausse des loyers étant limitée contractuellement et légalement, elle progresse moins vite que le coût de la dette. Dès lors, la seule solution d’équilibre est la baisse de valeur des biens. A loyer équivalent, la rentabilité est alors meilleure et repasse au-dessus du coût d’un crédit.

Les SCPI les plus vieilles et les moins dynamiques sont dans cette ornière : un patrimoine parfois vieillissant, assurant une rentabilité trop faible (la moyenne des loyers était autour de 4,30 %, avec des écarts allant de 2,80% à 7,50% du prix de la part). Pour coller à la réalité de marché, de telles SCPI n’ont d’autres choix que de revoir à la baisse la valeur de leur patrimoine, puisqu’elles vendraient leurs immeubles en dessous de leurs estimations précédentes.

Au contraire, pour des SCPI conservant encore des collectes conséquentes, ce contexte ouvre beaucoup d’opportunités, car leur permettant d’acquérir des immeubles à des prix qui n’avaient pas été observés depuis au moins dix à quinze ans, et ceci principalement dans les pays anglo-saxons, ou la crise immobilière fait déjà rage depuis au moins un an. Sans surprises, ces SCPI étaient déjà celles qui fournissaient les meilleurs loyers du marché. La crise immobilière ne fait que renforcer leurs acquisitions et devraient leur assurer une très forte avance pour les années à venir.

Pour les investisseurs ayant acquis des parts de SCPI plus anciennes, il leur faut comprendre que la baisse du prix de la part n’aura pas d’incidence sur le montant des loyers distribués. Si cet objectif avait bien été ciblé au départ, la difficulté n’est que psychologique. La baisse des actifs peut même entraîner une situation plus favorable, en faisant baisser l’IFI (Impôt sur le Fortune Immobilière). Les conséquences sont donc minimes, voire bénéfiques ! Il en va autrement si l’objectif consistait à spéculer sur le prix des parts détenues…

Les risques d’un investissement en SCPI

Les risques d’un investissement en SCPI dépendent principalement des caractéristiques propres à chacune d’entre elles.

La composition d’une SCPI est par nature évolutive. Pour Guillaume Hublot « si la gestion d’une SCPI manque de dynamisme, notamment si sa collecte est faible, le risque d’une inertie de patrimoine existe alors ».

Par ailleurs, il faut garder à l’esprit qu’une SCPI n’offre pas de rendement garanti, puisque le taux de distribution varie chaque année, et que la valeur de son capital fluctue en fonction des évolutions du marché immobilier.

Quelles opportunités pour investir en SCPI

« Je préconise d’investir dans des SCPI jeunes, avec positionnement européen, et à la gestion dynamique, dont le taux de distribution annuel est proche des 6%, comme Remake Live, ou Iroko Zen ».

Ainsi Guillaume Hublot estime qu’une gestion dynamique, corrélée à une forte collecte, permet à ces SCPI de se positionner sur des immeubles décotés. Il les considère aussi souvent plus réactives dans leurs capacités d’arbitrage de leur portefeuille, notamment lorsqu’elles ont des opportunités de vente. Les liquidités ainsi générées soutiennent leurs investissements et le renouvellement de leur patrimoine immobilier. Le tout sans avoir besoin d’emprunter auprès de banques.

« Un autre point fort de ces SCPI « nouvelle génération » : elles fonctionnent sans frais d’entrée quand la moyenne du marché se situe aux alentours de 10% ! C’est un pivot de marché selon moi, et cela leur permet de se situer dans le top 10 de la collecte » précise-t-il.

Dans le contexte actuel, Guillaume Hublot conseille aux détenteurs de parts de SCPI de vendre si le taux de distribution est inférieur à 4%, sauf à les avoir achetées très récemment. Comme souvent, il faudra analyser cas par cas.

Le lexique SCPI

* Collecte : On distingue la collecte brute, qui correspond à la somme des émissions et des achats de parts sur le marché secondaire, de la collecte nette, qui correspond à la somme des émissions de parts diminuée des retraits non compensés par des souscriptions

Taux de distribution : Ce taux est l’indicateur qui sert à mesurer le rendement de chaque SCPI. Il est calculé en divisant le dividende brut annuel par le prix de souscription d’une part au 1er janvier de la même année.

Quelle stratégie d’acquisition en SCPI mettre en place

KMH Gestion Privée a organisée une soirée le mardi 04 avril 2003 autour de la stratégie d’acquisition SCPI. Pour cette occasion la société Remake était présente afin de nous présenter ses solutions et certains exemples d’ingénieurie patrimoniale autour des SCPI.