SCPI : quand la baisse des prix prépare les plus-values de demain

Pourquoi la valeur des SCPI a-t-elle chuté ces dernières années ?

Chaque année, les sociétés de gestion ont l’obligation de faire évaluer les immeubles détenus au travers des SCPI. Un expert immobilier intervient, et donne une évaluation indépendante des biens acquis. La société de gestion peut ensuite appliquer une marge d’appréciation contenue autour de 10% à cette valeur

L’expertise vise à déterminer un prix de cession si l’immeuble devait être vendu à l’instant T. Il retient ainsi la localisation du bien, son état, la qualité de ses baux, mais aussi son rendement.

Le rendement joue un rôle crucial dans cette évaluation. En effet, si l’investisseur recherche un loyer, il souhaitera que celui-ci soit naturellement supérieur aux coûts associés à son investissement, principalement que le rendement soit supérieur au taux d’intérêt auquel il pourrait emprunter.

Durant longtemps, l’inflation était proche de zéro, et les taux d’intérêts suivaient cette même logique. L’investisseur demandait, selon le lieu de situation, la qualité du bien ou la qualité du locataire, un rendement qui pouvait être compris entre 4 et 7 %.

 Toutefois les dernières années, l’inflation est montée, et dans son sillage les taux d’intérêts. Lorsque ceux-ci sont passés de 0 à 3%, les loyers ne suivant pas la même pente, la seule possibilité variable d’ajustement a été celle de la valeur des immeubles.

Pour un investisseur demandant une marge nette de 4%, le même immeuble aurait une valeur 100 dans un contexte de taux d’intérêt à 0 (100*4% = 4), ou une valeur 57 dans un contexte de taux à 3% qui nécessite donc un rendement de 7% (57*7% = 4).

À loyer équivalent, la rentabilité d’un investisseur nouveau nécessite donc une baisse de prix. On notera cependant que la baisse de valeur n’a pas de conséquence sur le loyer du propriétaire.

Pour l’épargnant qui aura acheté des SCPI en vue d’obtenir un revenu, la crise ne modifie donc pas forcément les loyers perçus.

SCPI : marché de crises ou d’opportunités ?

La hausse brusque et importante des taux d’intérêts a introduit une crise immobilière importante. Mais l’aspect de la crise dépend de la position dans laquelle on se trouve.

Pour celui qui porte les immeubles sans nécessité de les revendre, les conséquences de la crise sont faibles. Seule la valeur des biens a baissé.

Celui qui se trouve dans la nécessité de vendre des immeubles subit en revanche la crise de plein fouet.

A l’inverse, pour celui qui a les capacités d’acheter, la crise devient un marché d’opportunités. S’agissant des SCPI la lecture doit avoir lieu à plusieurs niveaux.

Du fait de la baisse de valeur, certaines SCPI, notamment les SPCI à capital variable et dont les cessions de parts sont supérieures aux nouvelles souscriptions se trouvent dans une obligation de vendre leurs biens immobiliers au pire moment.

Mais de ce fait, elles ne peuvent non plus saisir les opportunités d’investissement. Or ce seront ces opportunités qui seront porteuses de plus-values à l’avenir. Les SCPI jeunes (par exemple Remake Live, Iroko,…), n’ayant pas ou peu d’anciens immeubles, leur valeur ne baisse pas. À condition qu’elles disposent d’une force de distribution importante, elles peuvent donc utiliser les sommes collectées à saisir de nouvelles opportunités immobilières.

Ces opportunités représentent non seulement une promesse de rentabilité importante en termes de loyers, mais également un potentiel de plus-value.