Immobilier : le dispositif Jeanbrun peut-il détrôner le LMNP ?

Le paysage de l’investissement immobilier français connaît une mutation majeure depuis l’arrêt du Pinel. Pour dynamiser le secteur, le gouvernement a lancé le dispositif Jeanbrun, un levier fiscal inédit pour la location nue. Est-ce le moment de revoir votre stratégie patrimoniale ? Aurélie Berthilliot, associée chez KMH Gestion de Patrimoine, décrypte pour nous les opportunités de ce nouveau statut face au LMNP.

Aurélie Berthilliot

Le dispositif Jeanbrun : le nouveau souffle de l’investissement immobilier

Après la disparition du Pinel en décembre 2025, le marché immobilier attendait un signal fort. Le dispositif Jeanbrun se présente comme une solution, notamment pour relancer la construction de logements.

Contrairement à ses prédécesseurs, il s’affranchit du zonage géographique strict, ouvrant de nouvelles perspectives sur l’ensemble du territoire. « L’objectif est d’utiliser l’incitation fiscale pour recréer une offre de logements là où le besoin se fait sentir », explique Aurélie Berthilliot.

Fiscalité immobilière : le Jeanbrun face au défi de la location nue

La pénurie de biens en location nue s’explique souvent par une fiscalité lourde. Entre les prélèvements sociaux et une tranche marginale d’imposition élevée, le rendement net peut s’effondrer.

C’est ici que le dispositif Jeanbrun intervient pour corriger le tir. En permettant l’amortissement du bien en location nue, une révolution pour ce régime, il offre une bouffée d’oxygène aux propriétaires-bailleurs. « On combine enfin l’amortissement et la possibilité d’imputer le déficit foncier sur le revenu global », souligne l’associée de KMH spécialiste de l’immobilier.

Le plafond d’amortissement peut atteindre 8000€ pour les loyers intermédiaires, 10000€ pour les loyers sociaux, et 12000€ pour les loyers très sociaux.

Amortissement et déficit foncier : le moteur fiscal du Jeanbrun

Le cœur du dispositif Jeanbrun repose sur un taux d’amortissement attractif : entre 3,5 % et 5,5 % sur 80 % de la valeur du logement neuf. Les critères sont sensiblement différents dans l’ancien.

Le calcul est simple : cet amortissement génère un déficit foncier. « L’amortissement, plafonné à 10 700 euros par an, est imputable chaque année sur le revenu global », détaille Aurélie Berthilliot.

Pour un contribuable dont la tranche d’imposition sur le revenu se situe à 30 % ou 41 %, l’économie d’impôt globale transforme radicalement la rentabilité de son investissement immobilier.

Dispositif Jeanbrun ou statut LMNP ?

Le choix du statut est la question centrale pour tout investisseur. Si le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) a longtemps régné en maître grâce à l’amortissement, le dispositif Jeanbrun rétablit l’équilibre.

Le meublé conserve sa souplesse (loyers libres, pas d’engagement de location dans la durée, pas de plafonnements des amortissements), mais il doit désormais composer avec la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Dans le cadre du dispositif Jeanbrun, le logement doit être loué nu, en résidence principale pendant au moins 9 ans. Et seuls les logements collectifs neufs ou ancien avec + de 30% de travaux sont concernés par le dispositif.

« Le Jeanbrun redevient très compétitif pour ceux qui visent une stratégie de déficit foncier immédiat sur leur revenu global », analyse Aurélie Berthilliot.

Les conseils pour réussir son investissement immobilier

Au-delà de l’avantage fiscal du dispositif Jeanbrun, les fondamentaux patrimoniaux restent la priorité. Aurélie Berthilliot insiste sur une approche globale : l’emplacement, la qualité du bâti et la solidité financière de l’investisseur priment sur la carotte fiscale.

« Nous recommandons toujours de conserver une épargne de précaution de 6 à 12 mois pour sécuriser le remboursement du crédit ».

Enfin, Aurélie Berthilliot tient également à rappeler qu’un investissement immobilier réussi est avant tout un projet qui s’inscrit dans la durée, avec une vision à 10 ans minimum.